Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд

Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд – проблема, с которой может столкнуться любой собственник, владеющий землей или недвижимостью.

Говоря простым языком, если органы власти решат, что Ваш участок нужен для нужд государства и общества больше, чем вам, то Вам придется отдать свой участок или здание, получив взамен равноценное возмещение деньгами либо другой недвижимостью.

Изъятие земли для государственных или муниципальных нужд это, пожалуй, единственный случай в нашем законодательстве, когда собственника вещи, помимо его воли, и при отсутствии с его стороны какой-либо вины или обязательства, могут лишить права собственности.

И в случае, если власти и собственник не смогли договориться о размере равноценного возмещения (а понятие о равноценности у всех зачастую разное), то данные споры рассматривает исключительно суд.

Ситуации с изъятием земли для нового строительства постоянно встречаются не только в столице нашей страны, но практически в любом городе или районе, в том числе Уфе, Краснодаре и на Сахалине.

Споры, связанные с изъятием земли, практически всегда рассматриваются с участием двух основных вопросов:

Законна ли процедура изъятия?
Равноценна ли компенсация?

Все, что нужно знать о процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Во-первых, следует понять, что никто не имеет права изымать земельные участки и здания для государственных и муниципальных нужд в произвольном порядке.

Процедура изъятия земельных участков проводится в строгом соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ. Изъятие земли возможно только исключительно при наличии утверждённых документов территориального планирования и утвержденных проектов планировки территории (закреплено в ст. 65.3 Земельного кодекса РФ).

Если документы территориального планирования и проекты планировки территории не утверждены, проектировать размещение объектов, необходимых для государственных либо муниципальных нужд, нельзя (исключение - изъятие земли при расселении аварийного жилья). То, каким образом принимаются данные документы, прописано в Градостроительном кодексе РФ. Это является первым этапом, по итогам которого принимают все остальные решения.

Если решение о утверждении документов территориального планирования или проекта планировки территории отменят или признают незаконным, то ни о каком изъятии речи быть не может. Также, следует учитывать, что не каждое новое строительство относится к государственным или муниципальным нуждам.

Государственные и муниципальные нужды – это потребности публично-правового образования, которые удовлетворяются исключительно в интересах общества. При этом, изъятие имущества, которое находится в частной собственности, это обязательная процедура, без которой не обойтись. Принудительное изъятие в интересах частных субъектов считается незаконным.

В статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены случаи, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе связанные с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

А именно:

Объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
Объекты использования атомной энергии;
Объекты обороны и безопасности;
Объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
Объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
Объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
Линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
Объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
Автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

То есть, лишить недвижимости собственника без его согласия для строительства важных и нужных объектов, перечисленных выше, можно только в том случае, если эти самые важные и нужные объекты невозможно построить в другом месте.

И изъять участки можно только исключительно под цели, перечисленные выше. Например, строительство дороги, соединяющей два микрорайона города, считается муниципальной нуждой, а строительство внутриквартальной дороги – нет.

Следовательно, если вы против изъятия вашей недвижимости, то вы можете оспорить решение об изъятии, доказав, что муниципальная нужда отсутствует либо есть другой выход из сложившейся ситуации.

Например, вы владеете земельным участком и индивидуальным жилым домом, а местной администрации понадобилась часть вашего участка, чтобы расширить улицу. При этом, решение об изъятии принято не в отношении части участка, необходимой для строительства дороги, а в отношении всего участка.

То есть, если усматривается, что оставшейся части участка Вам будет достаточно, исходя из установленных минимальных размеров, для того, чтобы использовать его в соответствии с целевым назначением, то изъятие всего участка необоснованно и экономически нецелесообразно.

Подобного рода коррупционные схемы часто используют застройщики многоквартирных домов, имеющие договоры развития территории, когда у них не получается достичь соглашения с собственником, то они, при помощи коррупционной составляющей, договариваются с чиновниками и расчищают территории для строительства очередной многоэтажки за счет средств муниципального бюджета.

Стоит иметь в виду, что строительство жилых многоквартирных домов – не муниципальная нужда. Вас не имеют права лишить собственности для того, чтобы кто-нибудь построил на вашем месте жилой дом, даже если этот дом предназначается для социально обездоленных слоёв населения.

Исключением может быть только комплексное развитие территории (но эта отдельная тема, которую я раскрою в другой статье).

При этом не забывайте, что вы можете обратиться в суд, чтобы оспорить решение об изъятии не позднее трёх месяцев после того, как он узнаете об изъятии (п.14 ст.56.6 ЗК РФ). Если же ждать, пока уполномоченные органы придут с иском об изъятии, то, скорее всего, обращаться в суд, чтобы отменить решение, будет уже бессмысленно.

В такой ситуации можно будет спорить только о размере компенсации.

Помимо этого, даже если основания вполне законны, собственник может проявить активную позицию и попробовать повлиять на решение уполномоченных органов, возможно власти найдут альтернативные варианты размещения объектов.

Сама процедура изъятия подробно закреплена в главе VII.I Земельного кодекса РФ, так, перед изъятием земли необходимо провести следующие мероприятия:

Разместить сообщения о предстоящем изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (в срок за 60 дней до принятия решения об изъятии земельного участка) (пункты 2, 3, 4 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ);
Принять решение об изъятии земельного участка (статья 56.6 Земельного кодекса РФ),
Разместить решение об изъятии на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (п.1 часть 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ),
Опубликовать решение об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов (п.2 часть 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ),
Направить копии решения в орган, осуществляющий регистрацию прав (пункт 4 части 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ),
Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимость сведения о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд (пункт 8 части 3 статья 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"),
Оценить стоимость изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, в том числе размер убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием,
Подготовить и направить для подписания собственникам изымаемой для государственных или муниципальных нужд недвижимости соглашения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, (статья 56.7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 от 02.07.2009г., если порядок проведения процедуры предшествующей изъятию жилого помещения у собственника будет нарушен, органу государственной власти (органу местного самоуправления) будет отказано в иске о выкупе жилого помещения.

Но не надейтесь, что суд за Вас будет проверять соблюдение органом власти установленной законом процедуры, разбираться в множестве документов и их соответствии закону, в случае выявления нарушений указать на них суду это целиком и полностью Ваша задача. Если Вы сомневаетесь в своих возможностях, то рекомендую Вам обращаться к юристам, специализирующимся на данной категории дел.

Однако, чаще всего, споры, связанные с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, это споры о размере компенсации, которую получит собственник на условиях равноценного возмещения. То есть, практически всегда это вопрос количества денег и, соответственно, актуальнейшей является задача правильно оценить имущество и сопутствующие убытки при изъятии. А если быть честным, то всегда перед собственником стоит задача получить максимум из возможного, а перед представителем органа, занимающегося изъятием, - сократить выплату до возможного минимума.

Размер компенсации

Давайте разберемся в дебрях законодательства.

После того, как принято и предано огласке решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, имущество подвергается рыночной оценке. Здесь важно знать, что, в большинстве ситуаций, организация оценочной процедуры и выбор специалиста - это задачи, которые берёт на себя заинтересованное в изъятии лицо.

Так как заказчиком оценочных работ выступает госорган или орган местного самоуправления, то контракт с оценщиком заключают посредством госзакупок.

Это, в свою очередь, очень сильно ставит оценщика в зависимость от заказчика. Связано это с тем, что сроки выполнения госконтракта строго регламентированы, а заказчик может не принимать результаты оценочных работ из-за мелких недочетов, если цены не будут соответствовать его ожиданиям.

Если оценщик нарушит условия госконтракта ему могут отказать в оплате услуг и внести специалиста в реестр недобросовестных поставщиков. Поэтому, конечно не все, но многие оценщики идут на компромисс со своей профессиональной совестью, и, чтобы сдать работы в срок и не нарушить условия госконтракта, умышлено занижают результаты оценки.В итоге, не всегда, но довольно часто, результаты оценки, выполненной по госконтракту, не соответствуют реальной рыночной стоимости.

По закону (ст.56.8 Земельного кодекса РФ), компенсироваться должна не только рыночная стоимость изымаемой собственности. Определение размера возмещения должно происходить с учётом убытков, которые понесёт владелец. Убытками и упущенной выгодой могут выступать доходы, которые могли бы быть получены в ходе субаренды как самого участка, так и аренды помещений в зданиях и прочее. Например, если правообладатель предоставлял участок или часть участка в аренду и теперь лишается выгоды, то данные потери также подлежат возмещению.

Также учитываются издержки, если на территории участка есть функционирующее предприятия и подтверждённый доход от его деятельности будет потерян на время переезда, а также при наличии штрафных санкций по договорам, которые не исполнятся из-за этой ситуации и так далее. В некоторых случаях, величина убытков и упущенной выгоды значительна, в других носит символический характер.

Иногда размер упущенной выгоды может составлять треть рыночной стоимости всего участка. Поэтому собственник должен заблаговременно оформить все документы, которые подтвердят обязательства перед третьими лицами, которые он не сможет исполнить, так как произойдет изъятие, и иные основания, в соответствии с которыми необходимо возместить расходы, упущенную выгоду и другие убытки.

К примеру, если изымаемое здание сдавалось в аренду, и реальный размер арендной платы подтверждается как договором, так и счетами. Тоже самое относится и к прибыли, полученной в результате деятельности предприятия, находящегося на изымаемом участке. К убыткам можно отнести и затраты на транспортировку, демонтаж оборудования и прочую подобную деятельность. Например, разборка-перемещение-сборка специальной холодильной камеры крупного магазина обойдется примерно в 800 тысяч рублей.

Примеров и нюансов здесь может быть достаточно много и никто, кроме собственника, а тем более незаинтересованный оценщик, не знает, какие у собственника могут быть убытки. Следовательно, важно готовиться ко встрече с оценщиком, не игнорировать его, а указывать на все неотделимые улучшения, возможные потери, неустойки и прочее, подтверждая это все документально.

Когда результаты оценки готовы, собственнику предлагают заключить соглашение об изъятии объекта по соответствующей цене. Объекты, являющиеся частной собственностью, оцениваются специалистом (оценщиком) в соответствии с рыночной стоимостью на момент изъятия. Рыночная стоимость в современных реалиях не имеет ничего общего с кадастровой стоимостью, и может от неё значительно отличаться как в плюс, так и в минус.

Часто случается так, что размер компенсации оказывается меньше положенного. Виной тому – неверные результаты оценки. В таких ситуациях правообладатель имеет право не согласиться на предложенную стоимость, а уполномоченный орган обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

При этом, собственникам не стоит забывать, что согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Следовательно, не стоит надеяться, что суд самостоятельно будет добывать доказательства, которое обеспечит Вам максимальную выкупную стоимость.

Перед заседанием необходимо подготовиться к состязательному судебному процессу.

И, первое что важно сделать (в случае если вы не согласны с выкупной стоимостью), это подготовить ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. А для того, чтобы суд удовлетворил Ваше ходатайство, Вам необходимо будет доказать суду, что подготовленный по заказу уполномоченного органа отчет об оценке является ненадлежащим либо недостоверным доказательством.

Самое простое это заявить о том, что вышел рекомендованный шестимесячный срок применения результатов оценки, но этого не всегда бывает достаточно. Поэтому, кроме срока, желательно чтобы у Вас были и иные аргументы, свидетельствующие против того, чтобы суд использовал отчёт об оценке, представленного в суд уполномоченным органом.

Случаи, когда суд признает подготовленный по заказу уполномоченного органа отчет об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения и назначает судебную экспертизу, далеко не редкость. Окончательное решение судом принимается, в подавляющем большинстве случаев, на основании судебной экспертизы, в ходе которой устанавливают реальную рыночную стоимость изымаемого имущества, а также расходы и упущенную выгоду для собственника.

В связи с чем, важно правильно максимально конкретно поставить вопросы для эксперта, предложить кандидатуры независимых экспертов, при необходимости и по возможности заявить отвод экспертам, лояльным к Вашим оппонентам. Чем точнее и конкретнее будут поставлены вопросы эксперту, чем меньше у него шансов к их двоякому толкованию, тем вернее результат.

Важно, со своей стороны, приобщить к материалам дела документы, подтверждающие наличие у вас убытков, связанных с изъятием, до назначения судебной экспертизы, в том числе ведомость неотделимых улучшений, права на которые не подлежат регистрации, но по факту на участке присутствующих.

Также эксперт будет к Вам более лоялен, если вы заранее предоставите договора, связанные с разборкой-сборкой и перемещением оборудования, если таковое имеется на участке.

Учтите:

Эксперт не будет заниматься сбором доказательств, подтверждающих наличие у Вас убытков.
Эксперт не будет Вам подсказывать, какие документы необходимо предоставить.
Это Ваша зона ответственности.

Ошибки оценщиков

Все мы люди, и все мы можем допустить ошибку, в том числе и судебные эксперты, поэтому важно проверять оценку судебного эксперта на достоверность, полноту и допустимость. В случае обнаружения достаточного количества ошибок в заключении судебной экспертизы (иногда достаточно только одной), суд назначает дополнительную либо повторную экспертизу. В нашей практике по одному делу суд три раза назначал повторную экспертизу и один раз дополнительную.

Самые распространенные ошибки оценщиков:

Оценщики, составляя свой отчет, используют сравнительный метод. При сравнительном методе Специалист находит предлагаемые к продаже объекты, похожие на те, что подлежат изъятию и ориентируются на них (аналоги), определяя размер компенсации. Как правило, оценщик не ездит на осмотр объектов-аналогов, не выявляет отличительные особенности и не сопоставляет аналоги с объектом оценки. Но проблема в том, что даже похожие на первый взгляд объекты могут иметь уникальные отличительные признаки, значительно влияющие на ценообразование (например, расположение около помойки).
Оценщики для сравнения берут всегда самое дешевое предложение на рынке, не вникая в реальную возможность его купить и использовать по назначению. А часто бывает так, что самый дешевый на рынке земельный участок - это проблемный объект: находящийся в залоге или аресте, расположенный в санитарной зоне, имеющий сложный рельеф, в правах у нескольких собственников или имеющий неудобные подъездные пути. В нашей практике были случаи, когда оценщик использовал в качестве аналога земельного участка ИЖС, земельный участок, расположенный в охранной зоне кладбища, где жилищное строительство было под запретом, что существенно снижало его рыночную стоимость.
Неправильно определена цель, с которой будет использоваться участок.

Например, изымаемый у собственника участок был предназначен для ведения сельского хозяйства, а оценщик, при определении стоимости имущества, рассматривал его как территорию для размещения автотрассы. Имущественные потери должны рассчитываться в соответствии с реальными целями использования участка, которые были актуальны до заключения договора об изъятии.

Берётся информация об аналогах только из объявлений и в реальности не проверяется содержание правоустанавливающих документов, в свою очередь собственники объектов аналогов могут умышлено искажать информацию. В нашей практике был случай, когда собственники аналогов, подавая объявления о продаже, округляли площадь своего участка, завышая её в большую сторону (и может быть, это было бы незначительной погрешностью, если бы округление не оказалась у пяти аналогов из пяти, а при проведении соответствующей корректировки стоимость объекта оценки увеличилась на 14%). Или продавец аналога указывает местоположение участка на главной улице, в то время как на самом деле участок находится в проулке.
Не учитываются, либо учитываются не все неотделимые улучшения, имеющиеся на участке, такие как: скважины, колодцы, шамбо, теплицы, детские площадки, мангальные зоны, зелёные насаждения, благоустройство, ограждения, элементы декора, объекты вспомогательного значения, перемещение которых либо невозможно, либо затратно.
Оценщики используют неактуальные (устаревшие) справочные и методические материалы. Как правило, справочные и методические материалы являются интеллектуальной собственностью и постоянно обновляются, а их использование возможно только за плату. Некоторые оценщики при этом не считают нужным постоянно покупать обновленные материалы и пользуются устаревшими данными, что, в свою очередь, может искажать реальную рыночную стоимость, и является недопустимым поведением со стороны экспертов.

Права собственности на объекты

Кроме ошибок оценщиков нередко встречаются другие проблемы и юридические неясности, без устранения которых невозможно правильно рассчитать размер компенсации. В первую очередь речь идёт об объектах, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.

Такая проблема может быть актуальной даже для тех зданий, которые были приобретены до 1998-го года, права на которые называют «ранее возникшими» и юридически действительными. Ситуация усложняется еще больше, если нет вообще никаких правоустанавливающих документов на здание. К примеру, это может относиться к вспомогательным объектам на территории приватизированных предприятий.

Однако, при определенных условиях и они могут стать собственностью на основании приобретательной давности (в отдельном исковом производстве). Как правило, суд встаёт на сторону владельцев объектов первых волн приватизации, присваивая им право собственности.

В любом случае лучше оформлять и регистрировать спорные объекты до того, как возникнут какие-либо проблемы, которые будут с этим связаны. А уж если есть вероятность, что имущество изымут, то тем более следует заблаговременно озаботиться этим.

Кроме того, есть вероятность, что уполномоченные органы, рассчитывая размер компенсации, объявят объекты, расположенные на участке, самовольными, укажут что эксплуатировать их опасно и незаконно и если вы не докажете обратного, то вместо компенсации может случиться так, что на вас возложат расходы, связанные со сносом самовольной постройки.

Частая практика когда, в целях уменьшения нагрузки на бюджет, заинтересованные лица инициируют проверки соблюдения землевладельцами земельного и градостроительного законодательства с последующим предъявлением исков о сносе самовольных построек прямо перед тем, как официально начнется процедура изъятия.

Заключение

Так или иначе, в силу загруженности, суд не будет досконально проверять отчет об оценке, если Вы не будете указывать на недостоверность либо на неправильное применение стандартов оценки. Зачастую у юристов-представителей тоже нет настолько глубоких познаний в области оценке, либо суд воспринимает замечания юриста как критику и недовольство результатом.

Если суд, при наличии ошибок в отчете, отказывается слушать Ваши замечания, игнорирует их либо считает несущественными, то рекомендую заказывать у стороннего оценщика (желательно узнаваемого и уважаемого в Вашем регионе) рецензию на судебную экспертизу. И приобщать данную рецензию к материалам дела. Получив рецензию, суд не сможет её проигнорировать, ему придется вникнуть и дать ей надлежащую оценку, что может существенно повлиять на весы правосудия в Вашу пользу.

P.S. По моим личным наблюдениям, изъятие земельных участков случается не чаще, чем один раз в жизни, поэтому тут главное не допустить ошибок, ведь второго шанса получить справедливую компенсацию скорее всего у Вас не будет.

Автор статьи тот самый земельный юрист который отсудил у Администрации Уфы 56 миллионов за снос дома при строительтсве Затонского моста в 2016 году