По закону аварийные дома должны быть снесены, а жильцы получить другую квартиру или компенсацию в денежном эквиваленте за счёт государства.
Однако на практике, в современной действительности, условия равноценного возмещения далеко не всегда соблюдаются, граждане получают компенсацию за свое жилье, величина которой несоразмерно ниже той, на которую они вправе рассчитывать.
В Уфе, например, такая разница может составлять более миллиона рублей.
Это связано с тем, что при определении рыночной стоимости изымаемого жилья властями не учитывается площадь придомовой территории, необходимой для эксплуатации жилого здания.
При этом суд данное обстоятельство стал принимать во внимание относительно недавно. Ранее, когда этот фактор никак не влиял на размер компенсации, люди лишались значительной части своих «кровных» денег.
Далее мы расскажем о сложностях, которые могут возникнуть в процессе расселения аварийных домов, и о том, как их преодолеть.
Для начала важно разобраться в том, какое именно жилье является аварийным.
Если перевести нормы жилищного законодательства с юридического языка на человеческий, то можно сказать, что аварийным считается жильё, находящееся в многоквартирном доме в состоянии, угрожающем безопасности жильцов и признанное таковым в порядке, установленном законом.
Например, треснувший фундамент либо накренившиеся стены свидетельствуют о явной аварийности дома и о том, что проживание в данном доме небезопасно для жизни и здоровья.
Чего ожидать жильцам аварийных домов в процессе расселения?
В настоящее время органы местного самоуправления в России реализуют специализированную программу, целью которой является расселение аварийного жилья.
Данная программа выполняется в рамках национального проекта «Жильё и городская среда».
По этой программе планируется расселить почти 10 млн. квадратных метров зданий, непригодных для проживания.
К 2024 году более 530 000 человек должны получить взамен своих квартир в аварийных домах новую площадь, либо равнозначную денежную компенсацию.
Какие условия предоставления компенсации при расселении аварийного жилья?
Следуют знать, что жильцы, находящиеся на данный момент в непригодных для проживания условиях, делятся на две социальные категории: собственники и наниматели по договору социального найма.
У каждой из этих категорий разные условия расселения.
Наниматели по договору социального найма имеют менее выгодные условия, чем собственники при переселении, им предоставляется в социальный наем квартира, площадь которой и количество комнат равнозначны предыдущему жилью. Новое жильё должно находиться в том же населенном пункте, где и изымаемое, при этом район может быть любым.
По закону нанимателям предоставляется исключительно жилплощадь, на компенсацию они не вправе рассчитывать.
В данном случае не имеет значения, действует ли для этого конкретного жилья региональная программа или нет – условия везде одинаковы.
При этом собственники недвижимости в аварийных домах вправе требовать по своему выбору либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности, при условии что признанный аварийным многоквартирный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Данная позиция закреплена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.
Для собственников предусмотрены также дополнительные выплаты, в том числе возмещение убытков, связанных с переездом, и компенсация за не проведенный капитальный ремонт.
Чтобы получить более подробную информацию по этому поводу, можно обратиться к юристу который уже имеет опыт и специализируется по делам о сносе и расселении аварийного жилья.
Какие планы по расселению аварийных домов в Уфе?
Расселение ветхого и аварийного жилья в Башкирии планируется осуществить до конца 2023 года. Ранее в постановлении правительства для этого процесса устанавливались иные сроки. А именно, расселить дома с непригодными для жизни условиями должны были до 2025 года. Правки были внесены указом главы региона Радием Хабировым.
Уменьшились не только сроки, но и площадь нового жилья (42600 м² против 47000 м²), а также количество граждан, которым будет предоставлена жилплощадь (2770 жителей против 2825).
А финансирование наоборот увеличилось, фонд содействия реформированию ЖКХ выделил на программу 1,821 млрд. рублей вместо 45,5 млн.
В целом, за период с 2012 по 2017 год 134 многоквартирных дома получили статус аварийных и ветхих. Каждое из этих зданий подпадает под программу расселения. Сносу подлежит 38,3 тыс.м². Однако реальный размер аварийного жилого фонда гораздо больше: к 2020-му году было выявлено еще 107 тысяч м² старых домов. В соответствии с этим, площадь аварийного жилья составляет до 500000 м².
Каждый год список аварийных домов в Уфе увеличивается, инициаторами признания домов аварийными как правило выступают сами жильцы, проживающие в этих домах.
По сообщению РБК Уфа, Фондом содействия было выделено на переселение граждан Башкирии еще 184,86 млн. рублей.
Таким образом, общий объем финансирования составил 240,96 млн. рублей.
Условия софинансирования предполагают, что Республика должна добавить 42,83 млн. рублей. Дополнительная федеральная поддержка улучшит условия для 455 граждан. Новое жилье поступит в собственность жителей шести муниципалитетов.
Что происходит на практике в Уфе при расселении аварийных домов?
После признания дома аварийным, он становится участником очереди на расселение. Входит он в региональную программу или нет, значения не имеет.
Так как программа и механизмы расселения имеют некоторые несовершенства, жильцам аварийных домов приходится сталкиваться со следующими трудностями:
- Даже если дом фактически непригоден для проживания, ему могут не присвоить статус аварийного;
- Несмотря на то, что проживание в доме опасно для жизни, его не расселяют;
- Жильцам не предлагается аналогичное жилье, а предлагается компенсация;
- Предоставленное жильё имеет меньше комнат, чем прежнее;
- Денежной компенсации недостаточно для того, чтобы приобрести другое аналогичное жилье.
Рассмотрим каждую из этих проблем по отдельности.
Дом не хотят признавать аварийным
Всю информацию о том, получил ли многоквартирный дом статус аварийного, содержит в себе реестр аварийных домов. Чтобы его изучить, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ».
Закон гласит, что дом признают аварийным по следующим основаниям:
- Несущие строительные конструкции или всё здание в целом, находятся в аварийном техническом состоянии. К этому понятию можно отнести наличие разрушений, повреждений или деформаций, из-за которых несущая способность исчерпана и дом может обрушиться. Также, аварийным техническим состоянием называют крены, вызывающие потерю устойчивости сооружения.
- Дом расположен в зоне с высокой вероятностью разрушений и техногенных аварий.
- Наличие повреждений из-за того, что произошел взрыв, авария, пожар, землетрясение или неравномерная просадка почвы.
Орган, уполномоченный присваивать домам статус аварийных, - Межведомственная комиссия для оценки жилых помещений при администрации города.
Однако он не всегда работает как надо, нередки случаи, когда жильцам приходится годами добиваться признания дома аварийным.
Межведомственная комиссия отказывает со ссылкой на «недостаточный процент износа». Лишь когда случается что-то из ряда вон выходящее (например, обрушивается потолок в одной из квартир), администрация все-таки признает жилье аварийным.
Как справиться с этой проблемой как можно быстрее?
Если состояние дома можно смело оценить как плачевное, но власти не торопятся присваивать ему статус аварийного, жильцы могут самостоятельно составить обращение в межведомственную комиссию при администрации города.
Документ должен сопровождаться фотографиями, планом с техническим паспортом и обоснованием, почему жильё необходимо признать аварийным. Решающую роль может сыграть заключение специалиста.
Принимаются как коллективные, так и индивидуальные заявления. Для грамотного составления заявления, в целях экономии времени, лучше обратиться к юристу по сносу и расселению.
Дальше события могут развиваться по-разному:
- Уполномоченный орган обследует техническое состояние жилого здания и признает его аварийным.
- Дом не будет признан аварийным после обследования.
- Комиссия обяжет жильцов осуществить обследование, которое будет выполняться специализированными организациями.
Если обследование межведомственной комиссией не повлекло за собой признание дома аварийным, жильцы могут заказать независимую техническую экспертизу. Стоимость такой услуги – от двадцати до ста тысяч рублей, в зависимости от площади дома.
Потом заявление должно быть вновь отправлено в городскую администрацию, уже с приложением заключения эксперта.
Если имеет место быть повторный отказ – выход один. Жильцам необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения администрации, в порядке административного судопроизводства. Это делается в целях принуждения данного органа провести экспертизу за его счет и признать дом аварийным.
Нередко это является единственным работающим способом решить проблему.
Защитить интересы жильцов и выиграть дело поможет юрист по сносу и расселению.
Условия проживания в доме опасны для жизни, но расселения не происходит.
В Уфе нередко расселение покосившихся домов проводится только в плановом порядке. Доходит до абсурда: здание с рухнувшим потолком планируется расселять лишь через три года.
Тем временем по закону, если проживать в доме опасно, жильцам должны предоставить новые квартиры независимо от плана и срока сноса.
Как решается эта проблема?
Можно оспорить сроки расселения если доказать, что проживать в доме опасно для жизни. С этой целью проводится независимая экспертиза. Далее необходимо подать заявление в межведомственную комиссию, чтобы она признала жилое помещение непригодным для проживания. Если поступит отказ – обращаться в суд. Чтобы дело было выиграно, жильцам следует фиксировать все повреждения, способные причинить вред здоровью, делая фотографии или снимая видео.
А благодаря содействию юриста по сносу и расселению, шансов на успешный для жильцов исход еще больше.
Администрация предлагает компенсацию, не предоставляя аналогичное жилье
Как было сказано ранее, собственникам, владеющим помещениями в аварийных домах, в процессе расселения по региональной программе, предоставляется выбор: получить деньги или квартиру. Возможно, денежная компенсация – не самый выгодный вариант. Тех денег, что будут выплачены, не хватит на покупку жилья с аналогичной площадью.
Для справки. Администрация, как правило, не обладает большими возможностями, чтобы предоставить людям выбор: рыночная стоимость квадратного метра по району гораздо выше официальной. В Уфе наблюдается практически двойная разница между этими величинами. По этой причине застройщики не проявляют особого энтузиазма: никто не хочет заниматься строительством социального жилья и работать себе в убыток. Как правило, победителями торгов становятся местные застройщики, и их очень мало. Бывает, что контракты вовсе не исполняются, так как никто не хочет в них участвовать.
Жильцам приходится оспаривать размер компенсации через суд, иначе они получают денег меньше, чем положено.
В Уфе нередко приходится буквально «выбивать» право получить жилье с помощью судов. Органы самоуправления вводят в собственников в заблуждение, утверждая, что они могут рассчитывать только на деньги. Но судебные разбирательства улучшают ситуацию.
Дом не подпадает под региональную программу.
В таком случае, собственникам выплачивается денежная компенсация, что невыгодно для них. Узнать о том, включен ли дом в региональную программу можно в распоряжении администрации области.
Как решается данная проблема? Жильцы добиваются включения дома в региональную программу. Это выполняется с помощью обращения к депутатам, в областную администрацию или администрацию президента. Юрист по сносу и расселению подскажет, как правильно подать жалобу в любое ведомство.
С ростом числа обращений увеличиваются и шансы, что дом, признанный аварийным после 2017 года, тоже попадет в региональную программу. Обращение в администрацию президента можно составить онлайн.
Приведем реальный пример. В Уфе жители аварийного жилья по адресу Свердлова, д.82/9 десять лет добивались присваивания ему такового статуса и расселения. О долгих годах переписки с администрацией свидетельствуют три пластиковых пакета и несколько картонных коробок, полные бумажных листов формата А4, которые жильцы предоставили журналистам, освещавшим этот случай.
Несмотря на то, что было вынесено постановление суда о том, что дом непригоден для проживания, решение о сносе дома было принято только через десять лет. Спустя год, дом 82/9 по улице Свердлова был включен в республиканскую Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда согласно постановлению правительства республики от 28 июня 2013 года № 284 «Об адресных программах Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013–2015 гг.»
В предоставленном жилье меньше комнат.
Есть случаи, когда администрация предоставляет при расселении жилплощадь с одинаковыми квадратами, но меньшим количеством комнат. Это может быть сопряжено с определенными неудобствами, особенно если в семье несколько детей.
Как решается данная проблема? По закону, новое жилье можно считать равнозначным старому, если совпадает не только величина общей и жилой площади, но и количество комнат. Исходя из этого, необходимо настаивать на том, чтобы комнат было именно столько, сколько положено. В противном случае следует не соглашаться на предложенный вариант. Если спор не удастся урегулировать, то дело разрешит суд по месту нахождения аварийного дома.
Компенсация меньше положенной.
Занижение стоимости жилья органами местного самоуправления при выплате денежной компенсации – нередкая ситуация. Для выполнения расчетов привлекаются эксперты, изымая помещения с последующей выплатой компенсации.
Если собственники отказываются, назначают судебную экспертизу. Последняя выносит заключение с суммой большей, чем та, что предлагается муниципалитетом.
Есть несколько причин, по которым величину компенсации занижают:
- Сумма рассчитывается без учета земельного участка, так как его не сформировали.
- Некорректно подобраны объекты-аналоги.
- Сумма рассчитывается без учета взносов за капитальный ремонт.
- Не учитываются убытки, связанные с переездом.
О земельном участке под домом.
Именно благодаря земле под аварийными домами складывается значительная часть денежной компенсации, выплачиваемой собственнику.
По закону, земельные участки под многоквартирными домами должны были быть сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы собственникам еще до 1 июля 2008 года. Однако, аварийные дома без сформированных земельных участков есть в Уфе и по сей день. Конечно же, это приносит неудобства только простым людям.
Если придомовая территория не стоит на кадастровом учете, то оценщик вправе принимать во внимание площадь земельного участка, которая отражена в техническом паспорте домовладения, изготовленном до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть до 01.01.2005 года. В этом случае факт кадастрового учета земельного участка по отмосткам здания или вовсе его отсутствие роли не играют.
О взносах за капитальный ремонт.
В соответствии с законом, компенсация за не проведенный капитальный ремонт должна предоставляться всем собственникам жилья в расселяемых домах. Говоря простым языком, это те финансовые средства, которые были выплачены людьми на ремонт, но неиспользованные по назначению.
До осени 2020 года компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт получали только те собственники, которые приватизировали квартиры. Тем же, кто их купил, ничего не выплачивали.
В декабре 2020 года суды изменили свою позицию и компенсацию за капремонт теперь получают все.
Как решается данная проблема?
На данный момент, многое в руках собственника. Если он не станет отстаивать свою позицию и права через суд, то в абсолютном большинстве случаев не получит компенсацию за земельный участок и капремонт, только своевременная и грамотная юридическая помощь юриста поможет добиться получения выплат, положенных по закону.
Что делать, чтобы не столкнуться с проблемами при расселении?
Во-первых, если вас не устраивает предлагаемая компенсация или жилье, не нужно подписывать никаких соглашений либо актов об изъятии. Сделав это, вы лишите себя права на судебное разбирательство.
Судом рассматриваются дела, предполагающие отсутствие соглашения между муниципалитетом и собственником.
Бывает что простые люди, в силу своей правовой неграмотности, боятся судебного разбирательства, считая суды дорогим и долгим процессом, и подписывают соглашение, хотя цена предполагают значительно занижена. Этим злоупотребляют муниципальные служащие, так как для региона выделяется строго определённый бюджет и чем меньше получит один собственник, тем больше денег останется для расселения других граждан.
Иногда люди просто не знают, что они имеют право потребовать квартиру вместо денег, или деньги вместо квартиры, или больше денег чем предлагает Администрация. Они подписывают соглашение и только потом узнают о своей ошибке, когда исправить что-то уже крайне сложно, практически невозможно.
Именно поэтому всегда перед принятием важных решений необходимо консультироваться с опытными юристами, специализирующимися на таких делах.
Часто цена предварительной консультации уберегает от совершения ошибки, стократно превышавшей ее стоимость.
Подведём итоги:
- Если администрация не присваивает дому статус аварийного, жильцы вправе провести независимую экспертизу и вновь отправить обращение в муниципальные органы. Если заключение экспертов игнорируется, следует добиваться справедливости через суд.
- Если проживать в доме опасно для здоровья и жизни, его должны расселить вне очереди.
- Собственникам помещения в аварийном здании должны предоставлять выбор между деньгами или равнозначным жильем.
- Жильцы, расселяемые из аварийного жилья, вправе настаивать на получении нового с таким же количеством комнат.
- Нередко муниципалитет предлагает денежную компенсацию, которая значительно меньше той, что может рассчитать суд. Причинами этому являются проблемы с оформлением земельного участка и отсутствие выплат за капремонт.
Если государством вынесено решение о расселении здания, в котором вы проживаете из-за того, что оно было признано аварийным, или земельный участок и все квартиры дома изымаются для государственных нужд, то скорее всего вам придется отстаивать свои права.
Как было сказано ранее, собственник имеет право получить возмещение, которое равно рыночной стоимости жилья и размеру убытков, которые он понесет, переселяясь из аварийного здания. Наниматели квартиры по соцнайму получают только другое жилое помещение. Но на практике права жильцов нередко нарушаются.
Рекомендации:
На сегодняшний день в эпоху постоянно изменяющегося законодательства и судебной практики самостоятельно отстоять свои права сложно, даже если у вас уже был опыт участия в судебных делах.
Если вам необходимо отстоять свои права, признав незаконным решение администрации района Уфы (вам не предоставили квартиру или не выдали компенсацию взамен изымаемого у вас жилья), взыскать денежные средства и убытки, которые были причинены в процессе изъятия, всегда обращайтесь к специалистам.
Имейте в виду, что как у врачей есть стоматологи и кардиологи, то и среди юристов есть адвокаты-криминалисты, автоюристы, защитники прав потребителей и юристы на предприятии. И далеко не все они подходят для того, чтобы защитить ваши жилищные и земельные права.
Обычно среднестатистическая российская семья сталкивается с изъятием аварийного жилья или земельного участка для муниципальных нужд не чаще одного раза на 3 поколения, и это почти всегда долгожданное событие.
Поэтому важно максимально обеспокоиться о том, чтобы вас не обманули при определении размера возмещения, на которое вы по закону имеете право. Второго шанса у вас не будет.
За защитой своих прав обращайтесь только к зарекомендовавшим себя юристам, имеющим опыт и репутацию в разрешении споров именно по сносу и расселению.
Перед подписанием тех или иных документов всегда подробно консультируетесь у юриста.
Поверьте, своевременная консультация у юриста сэкономит для Вас не только деньги, но время и здоровье.
Подробнее о консультации юриста
С помощью консультации специалиста по переселению из аварийного жилья граждане узнают все особенности процесса, свои права и обязанности.
Квалифицированный юрист анализирует каждый случай индивидуально и разрабатывает план действий, в соответствии с правовыми перспективами дела. Скажет вам когда и в каких ситуациях выгоднее согласиться с условиями муниципалитета, а когда стоит добиваться справедливого решения через суд. В любом случае, при заблаговременном обращении юрист по сносу и расселению окажет неоценимую правовую помощь, и предостережёт вас от неисправимых ошибок.
Об услугах специалистов по переселению.
- Юрист не только консультирует, кроме того он оказывает следующие услуги:
- Анализирует документацию;
- Представляет интересы клиента в процессе заключения договора;
- Ведет переговоры в муниципалитете на тему сноса аварийного жилья;
- Рассчитывает выкупную стоимость;
- Составляет юридически значимые документы: претензии, жалобы, исковые заявления;
- Представляет интересы клиента в суде.
В общем юрист может подключиться к защите ваших прав на любой стадии, и сопровождает вас до момента получения вами денег либо жилья.
Конечно, если есть возможность избежать судебного разбирательства, юристы стараются решить все вопросы «мирным» путем. Но в любом случае они действуют в интересах своего клиента. Когда права последнего нарушаются (администрация предлагает крайне низкую выкупную стоимость или жилплощадь с условиями, которые непригодны для проживания), юристы работают на результат, добиваясь справедливого судебного решения.
Преимущества обращения к специализированным юристам.
Квалифицированные специалисты по расселению обладают практическим опытом в защите прав собственников и нанимателей в процессе расселения многоквартирных домов в Уфе. Чтобы убедиться в профессионализме юристов, можно ознакомиться с их выигранными делами.
Нередко первичная консультация предоставляется бесплатно по телефону, а информация, которую вы получите, сохранит вам сотни тысяч, а может и миллионы рублей.
Почему у вас будет гораздо больше шансов получить лучшее, если вы обратитесь к узкоспециализированным юристам по сносу и расселению аварийного жилья:
- Вы получите актуальную юридическую консультацию по вопросам расселения из аварийного жилья, основанную на самых последних изменениях закона и судебной практики (узкоспециализированные юристы не распыляют свое внимание на всё законодательство, а целенаправленно изучают исключительно то, что касается их направления);
- У них уже готовы и отработаны шаблоны необходимых процессуальных документов, в том числе заявления, заключения, возражения, иски, претензии, ходатайства и т.д.;
- Им известны лучшие и худшие специалисты (оценщики, кадастровые инженеры, судебные эксперты) которых придётся привлекать для установления истины, и они знают, как правильно ставить вопросы чтобы получить нужный результат;
- Многие уникальные ситуации, с которыми вы или обычные юристы сталкиваются впервые, для них обыденность, задачи, которые они уже решали и знают наиболее выгодные способы и методы их решения.